こんな土地は絶対に買うな！不動産会社が購入をオススメしない土地3選

１．接道が無い物件

接道が無い物件は、お家が建てられません。建築基準法で建物には2m以上道路に接することが義務付けられているためです。そもそも工事車両が入れませんしね。でもこういう土地は意外と存在するんです。

まず四角い土地では2ｍの接道義務が問題になるケースはほとんどありません。問題になるのは、旗竿地（はたざおち）と言われる路地状敷地（※細い通路を通って奥に行く土地）のケースです。また、接道は十分だけど奥に行くと狭くなるというパターンにも要注意が必要です。そもそもこんな事になる原因は相続や分割、売買など要因はいろいろありますが、いづれにせよ道路に接している面が少ない土地には要注意が必要です。

さらに、たとえ2ｍ以上道路に接していたとしても、それが建築基準法上の道路でなければ、その敷地に建物を建てることができません。一見道路のように見えても、実際には建築基準法上の道路として認定されていなかったということもあります。

情報サイトに掲載されている土地は、一度不動産会社のチェックが入っているので、上記のような土地には注意書きがある場合がほとんどですが、ご自身で見つけてきた土地や相続した土地、知人から取得するといった土地の場合は、もしかしたら建築基準違反の場合があるのでご注意ください。ちなみにプロに頼まなくても役所で調べれば分かりますので、一度確認をしておくことをオススメします。また、万が一そういった土地を取得してしまった、どうしてもその場所がいい！といった場合は、近隣の方々との協議で解決できる場合もありますので諦めないでくださいね。

２．所有者不明の私道の土地

私道の場合は所有者から「通ってもいいよ」という許可が必要になってきますが、その許可を出す人が不明の場合は要注意が必要です。そして、その許可が下りない場合は、土地に行くまでの道を通ることができない（通行が違法）ので、お家が建てられません。道路はあるのに…。

ですが、そういった土地でも所有者さえ特定することができれば問題をクリアできる可能性がでてきます。ただ…そもそも所有者不明ということは、登記簿上でも調べきれないという場合がほとんどなので、所有者がどこか別の場所に住んでいる、相続されていろいろな方に権利が移っているなど権利関係が複雑になっている可能性が高いです。ご自身だけでは調べきれない部分も多いので、司法書士に依頼したりと別途費用がかかってくるでしょう。そうやって、時間とお金をかけてようやく明らかにしていく…、ここが一番所有者不明の私道の注意ポイントです。また、私道というのは実はあちこちにあって、私たちの会社のすぐ近くにもたくさんあります。残念ながら、一目でこれは国道これは私道という感じで見分けが付くものでもないので、これがまた厄介ですね。

３．公図と地図がズレている土地

そもそも公図とはなにか？公図は、土地の大まかな位置や形状を表した図面で、その多くは明治時代の地租改正の際に作成されました。当時の技術では正確な測量が難しかったこともあり、現状とは異なることもありますが、公図以外に土地の位置や形状が記載されている資料がない地域では、土地の大まかな位置や形状を把握するための資料として今でも利用されています。

地図とは、要するにGoogleマップです。難しくいうと、住宅や商業施設で区切られた図面です。登記された一筆の土地ごとに区切られた図面である公図に比べ、地図の方が土地の面積や距離、形状、位置についての正確性が高く、土地の詳細がより把握しやすいです。

公図と地図がズレるとはどういうことでしょう。地図は、あくまで土地の位置や形状を把握するためのものなので、権利が正確とは限りません。その点公図は、土地の権利を現しているものになるので、地図上では1つの土地が、公図上では2つの土地（二筆）だったなんてこともあるんです。これが公図と地図がズレるということです。他にも、公図上では土地と道路の間に他人の土地があり接道が無いということも。こういった場合、ズレを正す必要がありますが、そのためには土地家屋調査士に依頼する必要があり費用がかかるのでご注意ください。

※動画でも解説しています

今回紹介したのは、明らかに購入するのは控えた方がいい土地です。ですが、土地探しにはこれ以外にも、知っておきたい注意点は数多くあります。一つ一つのポイントをご自身で確認していくのは大変ですので、分からないこと、不安なことは不動産会社に尋ねながら、土地探しを進めたほうが手間なく安全に理想の土地に出会えると思いますよ。

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