秋田市の不動産売却の査定価格に影響するポイントとは？【土地編】

土地の間口の広さ

間口とは不動産（土地）が道路に接している広さです。なぜ売買の価格に関係するかというと、接道義務と駐車場の確保の2つの観点があるからです。まず、そもそも建築基準法で、土地が道路と2m以上接していないと建物が建てられないというルールが決まっています。中古住宅は最悪なんとかなりますが、土地であれば新たに建築ができないので、このような土地の売買を依頼いただいても、建築不可の物件として取引が思うように進まない可能性が高いでしょう。

また、例え2m以上接していたとしても、間口が狭いと売却しづらいです。理由は、間口の広さ＝駐車場の広さに直結するからです。車1台駐車するのに3mほど必要といわてれおり、車社会の秋田市では、ご家庭に車が2台以上あることがほとんどなので、6m以上ある土地のほうが駐車が安心になるのでお客様から好まれます。これが、間口の広さが秋田市の不動産の売却価格に影響する理由です。

ちなみに、接道する道路の幅も6m以上あるほうが価格は高くなります。理由は、一般的に6m以上の幅があれば車がすれ違えるためです。車社会の秋田では特に交通の便利さや安全さは重要視されますし、隣地との距離も離れているので、陽当たりの面でも価値が高くなりやすいです。また、専門的な話になりますが、道路の幅で土地の容積率というのが変わってきます。容積率とは土地面積に対する建物の延べ床面積の割合のことです。そして、道路幅が狭いほど容積率が低くなり、建てられる建物の種類も少なくなっていくという傾向にあるので、そういう面でも価値が下がってしまう場合があります。

不動産の立地条件

周辺の利便性

まずは学区です。秋田市で人気の小学校・中学校のエリアにある土地は高く売却できる可能性が高いです。マイホームを建てる方々には子育て世帯が多いので、人気の学区の近くは価値が上がりやすいのは納得です。

公共交通機関の利便性も外せない要素でしょう。秋田県は車社会ですが、お家から職場にバスや電車で通う方も多くいます。特に、学生のお子様がいらっしゃるご家庭は、バス停や駅へのアクセスは気になるポイントですし、秋田市の山王エリアに勤務されている方は公共交通機関を利用されている方も多くいらっしゃいます。ただし、首都圏ほど駅近の物件のほうが優遇されるという訳ではないのも秋田特有です。

他には、普段の買い物施設の豊富さも挙げられます。秋田市では、イオンモール秋田が近い御所野エリアは非常に人気ですし、新しくイオンが建設される泉エリアは今後価値が上昇する可能性のあるおすすめの場所ですね。

土地の形状

単純に四角い土地が一番価値が高いです。整形地といって、正方形や長方形などいびつな形をしていない土地を表し、土地を無駄なく活用しやすくて建築する建物への影響もほとんどないので需要も多くて比較的高額で成約できます。逆に、台形、三角形など変な形の土地は不整形地といい、建物の向きや建てる位置が限定されてしまったりして、敷地として活用しづらかったり無駄な部分が発生してしまうため、価値が相場よりも低くなる場合が多いです。

また、土地の一方だけが道路に面している土地（中間画地）よりも、2つの道路に面している角地のほうが価値が高くなりやすいです。理由は、角地の方が周辺に遮るものが少なく日当たりや風通しが良いからです。特に、東側と南側が道路に面している角地は一番価値が高くなりやすい傾向があります。これも日当たりが関係していますね。お店の土地を探している方からも、周りからの視認性が高い角地は人気です。

公法上の規制

土地はエリアによって建物の用途、高さや面積など細かく規制が設けられており、これも土地の価値を決める需要な要素の一つです。専門用語で用途地域といいます。この規制を知るには都市計画法などの法律を理解する必要がありますので、一般の方にはかなり馴染みのない世界かと思います。ですが、不動産会社には宅建士という不動産に関する法律や規制を熟知している経験が豊富のプロが在席しており、皆さんは詳しく知らなくても不動産会社に相談すれば調査、報告してくれるのでご安心を。（秋田市の用途地域の情報サイト）

嫌悪施設との距離

墓地やゴミ処理場、下水処理場、送電線の下などは嫌悪施設と呼ばれていて土地の価値を落とす原因となります。ですが、嫌悪施設には決まった定義がありません。建物のほかにも、川から悪臭がする、騒音が酷い、治安が悪い、冠水したことがある等、人に不快を与える要素がある場合も相場に比べて下がる傾向にあります。なお、これらの不利な情報は法律で不動産売買の時には必ず事前の説明が必要なルールとなっています。隠したりすると法律違反になって後々トラブルになるので、注意が必要です。

ガス・水道や土地の状態

ガスや水道などの生活インフラの状態も価格に大きく影響します。配管の状況は水道局などが管理しており役所に行って有無を調べることが出来るので、経過年数などを考慮して現状も問題なく使用できるのか、それとも改修の費用が別途必要なのかを調査します。配管工事から時間が経過していて、そのまま使えそうな状況ではない場合は、買取した後に再度工事が必要になってくるので、そのぶん売却価格が低くなる可能性があります。

また、土地の土の状態も大きく価格に影響します。例えば、窪んでいてそのまま新築に利用できないような土地であれば、土地を均したり、新たに水道管等を入れる等の工事をして住める状態に改良（造成）する必要があります。他にも、雨で土が流れてしまわないように擁壁やブロックを積んで流れないようにする、道路よりも低くかったり平らなのであれば、土を盛って雨水が溜まらないような状態に造り直す必要もあります。

そして、これらの対応が必要になればなるほど、土地の売却価格は低くなってしまう可能性が高いです。最近は秋田市も豪雨にみまわれる事も増えてきたので、今後はより重要なポイントになってくるかもしれません。

売れるか知りたい方は専門家に相談

先述の通り、土地などの不動産売却は調査など専門のスタッフが条件を確認する必要があるので、一般の方では正確な売却価格を算出するのは難しいでしょう。その為「売りたい」「査定価格を知りたい」という方は、早く不動産会社に問合せすることをおススメします。

直接会わなくても、電話やメールでの連絡・質問も可能でしょう。最初は、正直にお客様の希望を担当者にお伝えください。また、詳細をお伝えいただかなくても、場所程度の概要を伝えていただければ物件の査定は可能です。査定時間は不動産にもよりますが、当社であれば遅くとも１週間以内には価格と独自のサービスを提案させていただきます。

土地だけでなく、一戸建て、マンションなんでも構いませんし、ご家族が所有している不動産でも結構です。この機会に、大切な不動産をきちんと活用する方法を考えてみるのはいかがでしょうか？

〈令和3年〉秋田県の土地の地価公示

最後に、秋田県と秋田市の令和3年版の地価公示を一覧で掲載します。これも売却価格を決める要素になるので是非ご参考にしてください。ちなみに、秋田で最も地価が高い場所は秋田市中通2-8-1（フォンテがある場所）で坪単価は約56万です。

市町村別！秋田の土地価格ランキング

順位	市町村	坪単価平均
1位	秋田市	12万617円
2位	大仙市	6万8168円
3位	由利本荘市	6万7889円
4位	湯沢市	6万3867円
5位	大館市	6万1289円
6位	横手市	5万8151円
7位	仙北市	4万8826円
8位	にかほ市	4万8760円
9位	能代市	4万5128円
10位	鹿角市	4万3581円
11位	潟上市	3万5768円
12位	男鹿市	3万5727円
13位	八郎潟市	3万2870円
14位	美郷町	3万1371円
15位	井川町	2万9531円
16位	北秋田市	2万8545円
17位	大潟村	2万7438円
18位	小坂町	2万6859円
19位	五城目町	2万6424円
20位	羽後町	2万5950円
21位	三種町	1万6079円
22位	八峰町	1万5427円
23位	藤里町	1万3068円
24位	東成瀬村	1万1768円
25位	上小阿仁村	9206円

秋田市の土地の坪単価ランキング

順位	エリア	坪単価平均
1位	秋田駅周辺 （中通・東通・手形・千秋・広面など）	20万3320円
2位	泉外旭川周辺 （泉・八橋・外旭川など）	14万9035円
3位	御所野周辺 （御所野・御野場）	12万6721円
4位	羽後牛島周辺 （楢山・茨島・牛島・仁井田など）	10万6347円
5位	土崎周辺 （土崎・将軍野・飯島など）	8万9870円
6位	新屋	7万8595円
7位	追分	4万7768円
8位	和田	4万6942円
9位	四ツ小屋	2万9752円

秋田市で土地を売却したい方へ

土地などの不動産の価格は、今回紹介した以外にも周辺環境や学校へのアクセス、仲介で売るのか直接買い取るのか、さらには市場の需要にも大きく左右されます。今は不動産を売却する気がなくても傾向を知るという意味で、少しでもお悩みの際はこの機会に活動をスタートしてみるのはいかがでしょうか。