2021.10.26

3000万の新築の固定資産税は約86,000円!その理由と計算方法について解説

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新築住宅を購入した際に、気になる費用として固定資産税があります。固定資産税は、購入時ではなく土地や建物などの資産を持ち続ける限りずっと課税される税金です。

住宅購入を検討している方は、ずっと納める必要があるからこそ、納税額や節税方法は知っておきたい知識ですよね。

この記事では、3000万を目安に新築した場合の固定資産税を解説しながら、最後には実際計算してみようと思います。

そもそも固定資産税ってなに?

固定資産税とは、1月1日時点で土地、建物、その他の償却資産の所有者に対して、その資産の価格をベースに課税される税金であり、納税先は固定資産が所在する市町村です。

税金は、6月・9月・12月・2月の年4回に分けて納めることになりますが、自治体によって違う事もあります。なお、納税金額は通常4~5月ごろに通知されます。ちなみに、当社むつみワールドがある秋田市では、5月・7月・12月・2月が目安です。

ですが、それぞれの納税通知書に納税期限が書いてあるので、事前に調べる必要はないのでご安心ください。

新築の固定資産税の計算方法

3000万の新築の固定資産税はおよそ86,000円

固定資産税は土地と建物それぞれにかかります。仮に、総額が3000万の一般的な新築で、建物の建築価格が2000万、土地が1000万だとすると、年間の固定資産税は約86,000円です。(※60坪以内の土地で、かつ新築してから3年間の軽減制度を利適用した場合)

そして、ここからは約86,000円の理由を順に説明していきますので、ぜひ最後までご覧ください。

固定資産税=課税標準額×標準税率1.4%

固定資産税は固定資産税評価額に税率1.4%をかけて計算するのが基本です。税率は自治体ごとに自由に決められる制度ですが、標準税率の1.4%を採用している自治体が多いので、ご自身で試算する際は1.4%と考えていただいていいでしょう。気になる方は、お住みの自治体のHPを確認してみてください。

上記のような3000万で建物が2000万、土地が1000万だとすると、それぞれの評価額を出してから税率をかけて固定資産税が計算されます。また、建物と土地で別々の軽減制度があるので、一概に3000万の新築が大体同じ固定資産税になるという訳ではないので注意が必要です。(軽減制度については後述します)

課税標準額の算定方法について

建物の課税標準額

新築の固定資産税課税標準額は、おおむね建築費の50%程度と言われています。具体的には、構造や構造、建材、寸法、施工量などを基準に評価点を計算します。この評価点に地域の事情や建築の難易度などによる補正を行った上で課税標準額を算出します。その為、おおむね建築費の50%程度と言いましたが、建築工法や利用する素材や住宅設備で上下する可能性は十分にあります。

どうしても建築価格=課税標準額と思われがちですが、それぞれの計算根拠が全く違うので同じ額にはなりません。そのため、マイホームの固定資産としての評価が何円になるのかは、通知書が送られて来て初めて分かるのでドキドキしますね。

土地の課税標準額

土地の固定資産税課税標準額は、一般的に時価の約70%を目安に算出されます。また、土地は同じ面積、同じ価格でも、エリアによって路線価などの地価が異なるので、例え同様の価格の土地であっても課税標準額に差が生まれます。つまり、地価が高い人気エリアほど固定資産税が高いということですね。

もし仮に、空地だけど一等地の土地を相続したという場合、予想外に高額な固定資産税が課税されるなんてもあるかも知れません、それも毎年。

課税標準額は3年ごとに見直し

固定資産の評価額は3年ごとに評価替えが実施されます。建物も土地も、3年に1度づつ税額が変わる仕組みになっています。

建物の評価の見直し

建物の評価は、「評価対象の建物と全く同じのものを同じ場所に新築することとした場合に必要とされる建築費(再建築価格)」に、「建築後の年月の経過によって生じる損耗による減価率(経年減点補正率)」をかけて評価額を算出します。そのため、基本的に建物の固定資産税は徐々に下がっていくでしょう。中古住宅が、新築に比べて固定資産税が安く済むのもこれが理由です。

ですが注意点として、どんなに古くなっても最終的には建築価格の20%程度に下げ止まります。これは、家の使用に支障のないように必要最低限の修繕などの維持管理(改修)が行われていて、その分の価値が残っていると考えられているからです。残念ながら、建物の固定資産税が0円にはならないんですね。

土地の評価の見直し

土地の評価は、前述した通り、景気や相場、社会情勢によって価格は絶えず変動します。そのため上がることも普通にあります。特に、新たに住宅地の開発整備が行われた、大きいショッピングモールができたなどの要因で、取引が活発になったエリアでは固定資産税が大きく変わることもあります。なお、土地も基本的に固定資産税が0円になることはほとんどありません。

固定資産税の軽減措置について

住宅用の建物や土地の固定資産税には負担を軽減する制度があります。建物に関する軽減措置は新築のみに適用され、土地は新築でも中古でも要件を満たせば適用されます。なお、この特例措置は、条件に合致すれば自動的に適用されるので手続きは不要です。

新築住宅の建物に対する軽減措置

  • 一戸建て:3年間、固定資産税額を50%減額
  • マンション:5年間、固定資産税額を50%減額(※3階建て以上の耐火及び準耐火構造)
  • 認定長期優良住宅:5年間、固定資産税額を50%減額(※3階建て以上の耐火及び準耐火構造は7年間)

※住宅一戸あたりの居住面積が120㎡を超えている場合は、120㎡に相当する部分の固定資産税額を50%減額

◆計算方法:通常の一戸建てを新築した場合

【建物の課税標準額が2000万×税率1.4%】=28万となり、この28万円を50%減額した額が課税される(この場合は、14万円)

住宅用の土地に対する特例

  • 200㎡以下の部分が、課税標準額の1/6に軽減
  • 200㎡を超える部分は、課税標準額に1/3に軽減

◆計算方法:400㎡の600万の土地の場合

【300万×1/6=50万】+【300万×1/3=100万】=150万が課税標準額となり、この部分に税率1.4%をかけて算出する(この場合は、21,000円)

新築したら税金はいつから払う?

固定資産税は1月1日時点で固定資産を所有している人が納税義務を負います。例えば、Aさんが5月1日に不動産をBさんに売却したとしても、Aさんは1月1日に不動産を所有しているので、この年の納税義務者はAさんになります。Bさんは翌年から納税義務を負います。

新築も同様に1月1日が基準日となります。極端に言えば1月2日に新築住宅を取得した場合でも、固定資産税は翌年から発生します。ちなみに12月31日に取得したケースも翌年から納税義務を負います。

なお支払い方法は一括で納付か4期に分けての分納かを選ぶことができますので、ご自身のお財布状況に応じて選択してください。サラリーマンで、年末調整で返還される分を固定資産税に充てるという人もいらっしゃいます。

3000万の新築の税額計算式

それでは、総額が3000万の一般的な新築で、建物の建築価格が2000万、土地が1000万だとすると、年間の固定資産税は約86,000円になる理由を実際に計算していきましょう。

建物は2000万ですが、課税標準額は建築価格の50%程度の場合が多いので【2000万×50%=1000万】、ここに税率1.4%をかけると【1000万×1.4%=14万】となります。更に新築の軽減措置が適用され【14万×50%】の7万円が建物の固定資産税額となります。(※4年目からは14万円)

土地は1000万ですが、課税標準額は価格の70%程度の場合が多いので【1000万×70%=700万】、更に1/6されるので【700万×1/6=約116万】これが課税標準額です。課税標準額に税率1.4%をかけて【116万×1.4%】の1万6,000円が土地の固定資産税額となります。(※200㎡以内の土地の場合)

結果、建物7万円+土地1万6,000円=86,000円が新築で3000万の固定資産税となります。

固定資産税と似ている都市計画税

都市計画税は、都市計画法に基づいて行う都市計画事業又は土地区画整理法に基づいて行う土地区画整理事業に要する費用に充てるために、市町村が目的税として土地や家屋に課税します。都市計画税を課するか否か、あるいは、その税率水準をどの程度にするかについては、地域における都市計画事業等の実態に応じ、市町村の自主的判断(条例事項)に委ねられています。

総務省HPより

都市計画税は、市街化区域内に土地や建物を持っている人に毎年課される地方税です。専門的な話しになりますが、日本は市街化区域、市街化調整区域などの複数の区域に分かれていて、その中でも市街化を促進したい場所「市街化区域」に土地や建物を持っている人に課税される税金です。

納税義務者の考え方は固定資産税と同じで1月1日の所有が基準になりますが、税率は固定資産税評価額の0.3%なので固定資産税の約1/4です。

秋田県の固定資産税の情報

最後に、私たちの会社がある秋田県の各市町村の固定資産税情報サイトへのリンクを紹介します。秋田以外の方でも詳細が気になる方は、お住まいの地域の自治体ホームページをしっかり検索してみてください。

まとめ

今回は3000万の新築を目安に固定資産税額を計算しましたが、3000万の内訳や買う地域の地価、建物の構造などで税は大きく異なります。また、マイホームは購入した後にも固定資産税以外に修繕費など様々なコストがかかります。修繕費は予想するのはかなり困難ですが、固定資産税のおよそ金額は紹介したように簡単に計算することが可能なので、お家のランニングコストの対策として気になる方は試しに計算してみるといいでしょう。

INFORMATION

秋田の不動産のご相談は“むつみワールド”へ

住所:
秋田県秋田市八橋本町3-18-33
電話番号:
018-863-5050